PROPIEDAD HORIZONTAL. Daño moral: JURISPRUDENCIA

Humedad producida en unidades funcionales con origen en partes comunes. Tardanza en ser arregladas por el consorcio de propietarios.

PROPIEDAD HORIZONTAL. Daño moral: JURISPRUDENCIA

Notapor Arqto. Peña » Mié Feb 21, 2007 1:17 pm

PROPIEDAD HORIZONTAL. Daño moral:
Humedad producida en unidades funcionales con origen en partes comunes. Tardanza en ser arregladas por el consorcio de propietarios.

Exp. 116199/98 - "Keegan, Patricio Teodoro c/ Consorcio Propietarios Cordoba 1752 Buenos Aires y otro s/ daños y perjuicios" - CNCIV - SALA M - 13/07/2001

"El desagrado que puede producir el hecho de existir filtraciones de humedad, con el consiguiente deterioro de los efectos guardados por el dueño, en general no constituye antecedente en que pueda fundarse el reconocimiento de una partida llamada a paliar el daño moral, porque la molestia de índole espiritual que razonablemente puede suscitar tales contingencias, forma parte de los riesgos que ordinariamente se corren en una ciudad y no sería aceptable admitir la presencia de un detrimento moral de tal intensidad, que no quede enjugado mediante la reparación de los perjuicios materiales."

En Buenos Aires, a los 13 días del mes de julio del año dos mil uno, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala "M" de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Gladys S. Álvarez y Hernán Daray, a fin de pronunciarse en los autos "KEEGAN, Patricio Teodoro c/ Consorcio Propietarios Cordoba 1752 Cap. Fed. y otro s/ daños y perjuicios", el Dr. Daray dijo:
Agravia al apelante el rechazo de la acción de daños que intentara en los presentes, por lo cual expresa sus quejas a fs. 504. El fallo de grado luce a fs. 488.
En lo que hace al primero de los temas a tratar, la admisión de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el codemandado Alva Mondazzi, administrador del Consorcio demandado al tiempo en que se operaran los daños en la propiedad del accionante, las quejas de la apelante no podrán tener favorable acogida, lo adelanto desde ya. Es que es verdad, como así se ha sostenido, que el codemandado actuó como mandatario del ente consorcial, sin que se advierta en autos que el mismo incumplió total o parcialmente con el mandato (arts. 1904 y cc. del Código Civil). Y de haber actuado negligentemente, como se sostiene, su responsabilidad hubiera quedado comprometida frente a su mandante, esto es, el ente consorcial, y no frente al actor tal cual en autos se plantea.
Así se ha dicho, en fallo citado por Highton en "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", Bs. As. 2000, Ed. Hammurabi, Derechos Reales, volumen 4, pág. 579 y cc.: "Al administrador del consorcio de propietarios le son aplicables las normas del derecho civil que rigen el mandato, o sea, las previstas en el art. 1869 y siguientes del Código Civil, de modo que, así como sus obligaciones son genéricamente las previstas en el art. 1904 y siguientes, ya que, como mandatario que es, no puede reclamar en su propio nombre la ejecución de las obligaciones de su mandante, tampoco puede ser demandado por el cumplimiento de éstas (art. 1047), desde que, al reclamarse la reparación de daños originados en partes comunes del edificio, el centro de imputación es el consorcio y no el administrador, quien en principio sólo sería responsable ante el ente por la negligencia que se le atribuye" (CNCiv., Sala A, 17/10/89, Jurispr. Cám.Civ., Isis, sum. 5464). En igual sentido: "Cuando se demanda la reparación de daños originados en partes comunes del edificio, el centro de imputación de responsabilidad es el consorcio y no el administrador, quien, en principio, sólo resulta responsable ante el ente por aplicación de las normas del Código Civil que regulan el mandato", (íd., íd., "Gaspar Elisa c/Consorcio de propietarios Coronel Diaz 1965 s/daños", del 1/10/99). Así también: "la responsabilidad del administrador es contractual ante el consorcio que lo ha designado a través de una asamblea, porque debe responder al consorcio y no a los propietarios individualmente considerados, en el marco de las normas del mandato civil" (íd., Sala K, "Wernicke Marcos c/Cons. Prop. Cabello 3667/69 s/daños", del 21/08/96).
Es así que la normativa extracontractual invocada por el apelante, no sería de aplicación al caso de autos, quedando ello vedado por el valladar que impone el art. 1107 del Código Civil De lo expuesto se colige que soy partidario de confirmar el fallo apelado en cuanto a este punto.

En lo atinente al reclamo por daño moral por las aflicciones vividas por el actor por las humedades producidas en su unidad con origen en partes comunes y la tardanza que alega en ser arregladas por el consorcio, entiendo, como el primer sentenciante, que no llegan a revestir la honda perturbación que debe darse para que este daño quede configurado, siendo como lo es, facultad del juzgador apreciar en cada caso si el incumplimiento contractual ha podido ser generador de este perjuicio (art. 522 del código Civil).
Se ha dicho que: "El desagrado que puede producir el hecho de existir filtraciones de humedad, con el consiguiente deterioro de los efectos guardados por el dueño, en general no constituye antecedente en que pueda fundarse el reconocimiento de una partida llamada a paliar el daño moral, porque la molestia de índole espiritual que razonablemente puede suscitar tales contingencias, forma parte de los riesgos que ordinariamente se corren en una ciudad y no sería aceptable admitir la presencia de un detrimento moral de tal intensidad, que no quede enjugado mediante la reparación de los perjuicios materiales (conf. CNCiv., Sala F, del 13/3/79, ED 87-264;; íd., Sala B, "León c/MCBA", del 10/12/86 y "Fernández de Crespo c/Ducci s/daños", del 4/6/87)" (CNCiv., Sala A, L. 146.287, del 17/6/94). En igual sentido, Sala A, L. 160.087, del 20/2/96, y esta Sala, "Pla Norma Martha c/García de Camba Alicia s/daños", L. 279.274.

"En materia contractual -donde resulta de aplicación el art. 522 del C.C.- el resarcimiento del daño contractual debe ser interpretado con carácter restrictivo, para no atender reclamos que respondan a una susceptibilidad excesiva o carezcan de significativa trascendencia jurídica, quedando a cargo de quien invoca la acreditación precisa del perjuicio que se alega haber sufrido" (SCBA, Ac, 35579 del 22.4.89, Romero Guillermo c/Leveroto Amadeo", DJBA 1986-131, pág. 34, SCBA Ac. 39019 del 31.05.88 "Godoy Gerardo c/Pierre", DJBA 1988-135 pág. 87, SCBA, Ac. 57978 del 6.8.96, "Dos Santos c/Laboratorios Hetty s/daños", SCBA A. 56328 del 5.8.97, "Bernard Tomas c/Bco. Municipal de la Plata s/daños")
"A diferencia de lo que ocurre con el daño material, la alteración disvaliosa del bienestar psicofísico del individuo debe presentar cierta magnitud para ser reconocida como perjuicio moral. Un malestar de escasa importancia, propio del riesgo cotidiano de la convivencia o de la actividad que el individuo desarrolle, nunca lo configuraran. Esto quiere decir que hay un "piso" de molestias, inconvenientes o disgustos recién a partir del cual este perjuicio se configura jurídicamente y procede su reclamo" (SCBA, Ac. 53110, del 20.09.94, "Colman Carlos y otro c/Clínica del Niño de la Plata SA y otros s/daños";; DJBA 147-299, JA 1995-III-183, AyS 1994-III-737L Ac. 56328 del 5.8.97 "Bernard Tomas Diego (h) y otra c/Bco. Municipal de la Plata s/daños", JUBA).
Por último, en relación al reclamo por diversos gastos que ha sido rechazado, entiendo que la queja del recurrente merece ser atendida. Ello así, por cuanto si bien es cierto que dichos gastos integran corrientemente las costas, en el presente caso se advierte que fueron puntos que quedaron no resueltos en el acuerdo parcial al que se arribara en la mediación previa, como así también lo fue el reclamo por daño moral que se rechazara ut supra. De tal suerte, al reclamante no le quedó otra opción que intentar judicialmente el cobro, pues éste no se logró en dicho acuerdo, y evidente además que fueron gastos efectuados en pos del reconocimiento de su derechos por parte del consorcio. De confirmarse la solución del fallo en crisis, que los rechaza por considerarlos parte de las costas, pero que carga con ellas al actor por el rechazo de la restante pretensión -daño moral- el reclamante ve conculcado sus derechos.

Es así que en atención a lo expresado y siendo que de las probanzas colectadas a fs. 324, 322, 318/19, 388, 148 vta. y cc. de autos han quedado acreditados los gastos que oportunamente se reclamaran a fs. 148 y cc. por la suma de $964.45-, corresponde hacer lugar a este punto revocando el fallo apelado en este sentido.
La suma referida llevará intereses a la tasa pasiva promedio que publica el Banco Central de la República Argentina desde la fecha de notificación de la presente demanda y hasta su efectivo pago.
De acuerdo al resultado al cual se arriba, las costas de ambas instancias del presente proceso deben quedar a cargo de la accionada que resulta vencida (art. 68 CPCC).
Por ello, voto por que se revoque parcialmente el fallo apelado, haciendo lugar a la demanda promovida por el actor contra el Consorcio de Propietarios Córdoba 1752. En consecuencia condeno a éste último a abonar al accionante en el término de diez días y bajo apercibimiento de ejecución la suma de PESOS NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO CON CUARENTA Y CINCO CENTAVOS ($ 964,45), con más los intereses decididos y las costas del presente proceso (art. 68 CPCC).
La Dra. Álvarez adhiere por análogas consideraciones al voto del Dr. Daray. Se encuentra vacante la vocalía N° 39 (art. 109 R.J.N). Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mi que doy fe.
Fdo.: Hernán Daray y Gladys S. Álvarez. Ante mi, Mario J. Isola (Secretario).
///nos Aires, 13 de julio del 2.001.-
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: revocar parcialmente el fallo apelado, haciendo lugar a la demanda promovida por el actor contra el Consorcio de Propietarios Córdoba 1752. En consecuencia, condenar a éste último a abonar al accionante en el término de diez días y bajo apercibimiento de ejecución la suma de ...............
Dr. Ricardo Alejandro Terrile
Arqto. Peña
 
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