LA FALTA DE UNA CULTURA DE MANTENIMIENTO EDILICIO

Dar cumpliento a la norma sobre mantenimieno de fachadas y blcones de edificios. Ley 257

LA FALTA DE UNA CULTURA DE MANTENIMIENTO EDILICIO

Notapor Peritajes Edilicios » Sab Feb 03, 2007 1:04 pm

En los últimos días la opinión pública ha sido bombardeada con informaciones de distintas vertientes respecto de la responsabilidad de autoridades, profesionales y/o propietarios por la caída de diversos elementos de fachadas, incluyendo balcones, a la vía pública, afortunadamente sin que hubiera que lamentar daños a personas.

Como siempre sucede, las situaciones coyunturales acaparan el interés general y cuesta muchísimo instalar en la conciencia ciudadana la real importancia de temas de prevención y/o planificación a mediano o largo plazo y que se asignen a los mismos prioridad en su tratamiento.

Los profesionales y técnicos de la ingeniería civil, han podido apreciar que en la comunidad no existe cultura de conservación edilicia. Pareciera que las construcciones, una vez ejecutadas, son eternas sin que sea necesario ningún tipo de plan de mantenimiento. Sólo se arregla lo que se rompe, sin tener en cuenta que cuando ello ocurre se pueden producir daños irreparables. Por ejemplo, explotan calderas, se suspende un servicio esencial, se precipitan ascensores, o se desprenden piezas de fachadas o balcones con riesgo para la seguridad pública.

En materia de seguridad de las construcciones y sus instalaciones, aparecen dos momentos en los cuales deben ejercerse controles:

a) Durante su ejecución;
b) A partir de su uso, una vez ejecutada;
En la primera fase, los controles son preventivos y tienen una conclusión cierta; en la segunda, son indefinidos en el tiempo.

El Código de la Edificación contiene reglas claras en cuanto a la primera fase, que concluye con la emisión del certificado final de obra.
Para la segunda etapa el código establece, en concordancia con el Código Civil, la obligación del propietario de conservar y mantener una obra o cualquiera de sus partes en perfecto estado de uso, funcionamiento y seguridad así como de higiene, salubridad y estética. En materia de frentes se exige conservarlo en buen estado por renovación del material, revoque o pintura. (Art. 6.3.1.1.)

El mero enunciado resultaba insuficiente, el sistema evidenciaba la ausencia de mantenimiento preventivo y el Consejo Profesional de Ingeniería Civil junto con los Consejos Profesionales colegas, bregaron en distintas etapas porque se superaran.

Se reclamaron reglamentaciones especiales, lo que contó con el apoyo de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro de la Ciudad. Así se logró la inspección de calderas -Ord. 33.677- el control de ascensores -Ord. 49.308- y la verificación y mantenimiento de fachadas y balcones con la Ley Nª 257 GCBA.

Con esta última ley, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires obligó a la revisión periódica de los frentes, fachadas y balcones de las construcciones de la ciudad, con intervención de profesionales especializados e independientes. Ha seguido la política establecida en las capitales europeas y es la primera instalada en el país.

El Consejo Profesional de Ingeniería Civil, conjuntamente con la Asociación de Ingenieros Estructurales, ha dictado cursos de capacitación para la mejor aplicación del régimen. Sin embargo, en la práctica se han advertido algunas dificultades que deben ser corregidas. La ley no prevé sanciones para los propietarios morosos en realizar las verificaciones y reparaciones que se recomiendan, y no se han abierto líneas de crédito bancario de fomento para los sectores de escasos recursos, como sucede en otros países.

La problemática supera la coyuntura de las fachadas y la seguridad pública en materia de construcciones e instalaciones, exige reglamentaciones y soluciones acorde a los tiempos.

Así como resulta claro el Código de la Edificación y las normas a cumplimentar durante la ejecución, no ocurre lo propio con el mantenimiento, el que debe entenderse como un problema integral del edificio y no fraccionado.

Tampoco existen controles, ni calificación necesaria para la ejecución de reparaciones y/o mantenimiento, siendo no poco los casos en que accidentes y/o desperfectos futuros pueden detectarse en la ejecución de reparaciones aparentemente menores.

Las tradicionales inspecciones estatales exclusivas están superadas. Así ocurre en todas las actividades de interés público, sean en materia bancaria, seguros, bromatológicas, seguridad e higiene, etc. Son reemplazadas por certificaciones de profesionales autónomos, periódicas u ocasionales. Ellos tienen mayores responsabilidades legales y medios; los técnicos estatales actúan en controles especiales posteriores y en planeamiento. No son ajenas a esta evolución las construcciones e instalaciones.

En el estado actual, deben profundizarse los controles logrados en materia de frentes e instalaciones y ampliarse.

Debe considerarse si cada edificio no debiera tener una certificación permanente, integral, periódica, por ingenieros que puedan acceder a un número limitado de encomiendas para afirmar su responsabilidad y el vínculo directo con el propietario que evite injerencias de terceros, que deterioran las reglamentaciones. Como así también la creación de un Registro de Empresas de Mantenimiento edilicio con Representantes Técnicos debidamente calificados.

Lo central es concientizar y ejercer sistemáticamente la docencia respecto de la necesidad del mantenimiento preventivo de los edificios, tanto particulares como públicos, ya que si bien estos últimos poseen partidas para ese fin, muchas veces han sido cuestionadas.

Las industrias son un ejemplo de una cultura de mantenimiento, incorporada en base a la obligatoriedad de cumplir con normas locales e internacionales, que debería ser adoptada por los miembros de la comunidad. Si tomamos conciencia de que este es un problema de todos, no será necesario que se caiga un balcón para despertar el interés de las autoridades.

Más allá de las reglamentaciones posibles, es fundamental que los ciudadanos tomemos conciencia, sin necesidad que estos temas ocupen nuevamente los informativos por algún accidente, de la importancia del "mantenimiento preventivo". Y que se exija que el mismo sea realizado por profesionales matriculados y sujetos a las leyes y contralores de ejercicio profesional.
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